- Convocar a assembleia de condóminos; - Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano; - Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro; - Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns; - Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas; - Realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns; - Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum; - Executar as deliberações da assembleia; - Representar o conjunto de condóminos perante as autoridades administrativas; - Prestar contas à assembleia; - Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio; - Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

O cargo de administrador pode ser desempenhado por um dos condóminos como por um terceiro.

O cargo do administrador é remunerável sendo a remuneração fixada pela assembleia de condóminos.

O período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável. O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer condómino. Se mesmo assim o administrador não houver sido nomeado judicialmente, as suas funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fração ou frações representem a maior percentagem de capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos. Quando houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das frações constante do registo predial.

O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer condómino, quer contra terceiros, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.

- Informar o administrador do arrendamento efectuado, assim como da sua actual morada; - Arrendar a fração para o fim a que ela se destina, mencionado no título constitutivo; - Informar o arrendatário da sua fração das regras que regulamentam o condomínio, anexando o regulamento de condomínio ao contrato de arrendamento; - O condómino proprietário da fração é responsável perante o administrador pelos atos do arrendatário que violem a legislação ou o regulamento do condomínio; - O condómino proprietário da fração é obrigado a efectuar o pagamento dos encargos de fruição das partes comuns, excepto se for acordado entre o proprietário/senhorio e o arrendatário ficarem essas despesas a cargo deste último.

Em regra quem está obrigado a efectuar as despesas de condomínio é o proprietário/senhorio da fração. Para alterar essa regra tem de haver um acordo entre o proprietário/senhorio e o arrendatário.

A assembleia de condóminos é o órgão mais importante do condomínio, pois compete-lhe tomar as decisões sobre as diferentes questões que são colocadas. A assembleia de condóminos está limitada pelas normas imperativas da lei e pelo título constitutivo, ou seja, tem poder para deliberar sobre todas as questões respeitantes às partes comuns do prédio mas não pode contrariar a lei, só podendo alterar o título constitutivo por deliberação unânime (questão já debatida no Regulamento do Condomínio).

Deve obrigatoriamente ser realizada uma assembleia no fim dos doze meses de administração. A reunião é convocada pelo administrador com vista à discussão e aprovação das contas do último ano e aprovação do orçamento para o ano corrente. A lei determina que podem existir reuniões extraordinárias sempre que convocadas pelo administrador ou por condóminos que representem 25% do valor do prédio

A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de receção assinado pelos condóminos.

A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cuja Sá deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade de votos.

Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes nos seguintes termos: As deliberações têm que ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias. Os condóminos têm 90 dias após a receção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância. O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada

O prédio é considerado uma globalidade com mil unidades (mil votos). A cada fração corresponde uma parte desse todo. No título constitutivo da propriedade horizontal vem mencionada a permilagem de cada fração; uma fração com a área de cento e cinquenta metros quadrados tem uma permilagem superior a uma fração com cinquenta metros quadrados, tendo o seu proprietário direito a mais votos, nos termos da proporção da permilagem.

A lei permite que outra pessoa o represente devendo ser passada uma declaração de delegação de poderes.

As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado. As deliberações inválidas podem ser nulas, anuláveis e ineficazes. São nulas as deliberações tomadas pela assembleia que infrinjam normas de natureza imperativa, por visarem a prossecução de interesse indisponíveis e de ordem pública. Por sua vez, as deliberações anuláveis são aquelas que, recaindo sobre matérias que são da competência da assembleia de condomínio, ou seja, que incidem sobre as partes comuns do edifício, violam preceitos da lei material ou procedimental aplicáveis ou regulamentos que se encontram em vigor. Por último, as deliberações ineficazes, são aquelas que têm por objecto assuntos que exorbitam a esfera de competência da assembleia de condóminos, seja porque dizem respeita à propriedade exclusiva dos condóminos, seja porque representam uma ingerência no domínio ou administração exclusiva que qualquer proprietário tem sobre a sua própria fração. No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contando da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas e ineficazes. No prazo de 30 dias contado nos termos do parágrafo anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem. O direito de propor a ação de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação. Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo. A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as ações compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para o efeito.

Para existir um condomínio têm que coexistir num prédio partes comuns e frações autónomas.

Um prédio encontra-se no regime de propriedade horizontal quando todas as frações se encontram autonomizadas, ou seja, são distintas, isoladas, independentes, com saída para a via pública ou para uma parte comum do prédio.

As despesas correntes de condomínio devem ser pagas pelos condóminos na proporção do valor (permilagem) das suas frações.

O senhorio está obrigado a fazer obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação. - As obras de conservação ordinária são as obras de limpeza e reparação geral do local arrendado; obras que pretendem manter a fração com as mesmas condições que tinha na data da celebração do contrato de arrendamento, obras que pretendem manter a fração com as características que tinha aquando da emissão de licença de utilização. - As obras de conservação extraordinárias são aquelas que custam ao senhorio pelos menos 2/3 do valor anual da renda.

À partida, para fazer obras na sua casa não precisa da autorização do condomínio; pode substituir os armários da cozinha, colocar um chão novo na sala, substituir a sua canalização de água... mas existem outras obras que o condómino está proibido de fazer em casa – não pode alterar a linha arquitectónica e estética do edifício, o que implica dizer que não pode fazer obras que modifiquem a fachada do prédio. Esta proibição pode ser suprimida com a aprovação da obra por maioria de 2/3 e com a emissão pela Câmara Municipal da licença. Para um condómino dividir a sua fração em duas, o título constitutivo tem que permitir ou, então, a assembleia de condóminos aprovar a obra sem qualquer voto contra. Posteriormente, o condómino tem que solicitar autorização camarária. As duas frações constituídas têm de ser autónomas, distintas, isoladas e independentes com saída para a via pública ou para uma parte comum do prédio. Se um condómino pretender juntar duas frações distintas do prédio pode fazê-lo sem necessidade de autorização da assembleia de condóminos, a alteração, contudo, não pode modificar a estrutura resistente do prédio (pilares, vigas), a fachada, a forma do telhado e a dimensão do prédio. O condómino tem ainda de entregar na Câmara Municipal a informação sobre a obra e um termo de responsabilidade. Se a Câmara não responder negativamente, as obras podem começar no prazo de trinta dias após a entrega dos documentos. Se um condómino desejar instalar uma antena exterior, deverá comunicar ao administrador uma vez que o condomínio deverá ponderar a hipótese de instalação de antena colectiva para substituir as individuais, já que aquelas podem afetar a estética do edifício ou dificultar a utilização do terraço comum. Os custos com a instalação de uma antena colectiva deverão ser suportados por todos os condóminos, na proporção das suas quotas.